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      中国房价能软着陆吗的头图

      中国房价能软着陆吗

      2019-05-13  |  龙源期刊网 收藏(30)  | 

      房价如何软着陆

             房价楼市一直牵动人心

      2019年政府工作报告提出健全地方税体系稳步推进房地产税立法全国人大工作报告也提到今年要对房地产税法开展立法调研起草加紧工作确保如期完成

      不少经济学?#39029;?#21628;吁降低房价以便老百?#31456;?#24471;起房也有很多经济学家經常预测房价涨跌但在整体层面应当如何应对房价涨跌以及政策层面如?#25105;?#23548;房价等更深层次问题的理性探讨显然更具价值

      逾400万亿元资金被锁定在房产中

      2019年3月14日国家统计局公布了我国房产投资和销售的部分数据数据显示2019年12月商品房销售面积14102万平方米同比?#38470;?.6%这是时隔34个月后全国商品房销售面积首次出现负增长;商品房销售额增长2.8%而去年整体增速为12.2%

      我们再看看中国家庭的债务情况数据显示2015年底我国个人负债总额是GDP的30%;2016年达到了45%一年内上涨了15个百?#20540;?2018年家庭债务总额接近GDP的60%占同期个人收入总额比重的107%家庭债务总量超过居民总收入意味着提前消费透支了消费能力这也是我国近年来居民消费增速有所下滑的内因所在

      2017年我国居民的杠杆率为49%相较于62.1%的国际平均水平这一比例并不算过高但?#29301;?#23545;比新兴国家的39.8%又显著偏高那么相较于发达国家呢美国自2008年以来居民杠杆率由95.4%降至2017年的78.7%日?#23621;?9.5%降至57.4%欧盟则从60.4%降至58.0%

      我国居民债务?#21152;?#20110;何处呢中国人民银行发布的金融稳定报告透露2017年末中国住户债务余额为40.5万亿元较上年增长21.4%较2008年增长7.1倍2017年中国家庭债务占GDP比重的48%其中住户贷款占全部贷款比例的32.3%回顾2008年中国的住房贷款余额为3万亿元到了2017年底飙升至21.9万亿元数据还显示目前房费占住户债务余额54%由此可见我国居民贷款的主要用途是用于购房以及与此有关的支出

      截至2017年末全国城镇共有住房2.7亿套户均住房已超过一?#20303;?018年10月国家统计局公布的全球房产总市值数据显示中国居民房产总值为65万亿美元而日美欧三个国家和地区加起来的居民房产总?#24403;?#20013;国还少5万亿美元

      民进中央经济委?#34987;?#21103;主任王林曾表示我国居民资产80%是房产全国约有400万亿430万亿元的资金被锁定在房产中

      这表明了房产在我国经济和居民财富中的比重可见房价走势牵一发而动全身

      房价下跌会有什么后果

      近两年的楼市调控采取?#25628;?#26684;的限制措施从以往单纯的限购发展?#20581;?#38480;购+限价并举的阶段落脚点在于控制房价对于广大刚需来说房价平稳无疑是好事但有人欢喜有人?#29301;?#19981;少人担心因房价下跌会带来一系列的问题

      首先如果楼市深度调整作为信贷抵?#20309;?#30340;房产市值则会大幅缩水房屋市值下跌而债务无法减少其抵贷比率会大幅上升如果房价下跌幅度超过了购房者的首付比例以致出售房产不足以偿还债务那么部分有房者将变成负资产者如果有房者大量?#36164;?#25151;产还会导致房价下跌陷入恶性循环使楼市?#20013;?#36827;入下行通道

      第二官方数据显示我国中产阶层人群已超过4亿比美国人口总数还多这些中产阶层的主要财富大都是房产一旦房价下跌将会影响他们的消费意愿和消费能力国家统计局数据显示2018年我国最终消费对经济增长的贡献率已达76.2%成为拉动经济增长的第一动力在当前投资和出口增长?#27982;?#20020;较大下行压力的情况下消费的下滑会加大经济增长失速的风险

      第三房价下跌还会导致银行?#24471;?#20020;系统性信用风险2018年A股上市房企总负债达7万亿元行业龙头万科负债率也达到84.93%负债率超过70%的上市房企有59家房价下跌势必导致原来以高价拿地的房企入不敷出使这些企?#24471;?#20020;着现金流和融资链条断裂的压力进而造成银行形成大量的坏账一旦大批房企破产还将使产业链上下游的企业受损形成连锁不良反应此外我国信贷大多以土地和房屋作为抵?#20309;P?#25151;屋和土地价格下跌导致抵?#20309;?#20943;值会增?#26377;?#25104;呆坏账的风险进而抬升银行的系统性风险

      第四房价下跌还会加剧地方政府收支压力和债务风险目前地方政府收入的主要来源之一是土地出让收入一旦房价下跌土地出让收入大幅减少政府性资金收入减少而财政支出存在较强刚性那么势必导致地方政府财政难以为继只能扩大地方政府债券发行这会进一步推高地方政府债务水平从而产生更大的系统性财政与金融风险

      笔者认为当前房价宜稳不宜波动过大稳定房价应是2019年需要重点考虑的选项在做到房价稳定而不出?#30452;?#28072;或暴跌的前提下逐步解决房价过高的问题这既是通过数据分析得出的结论也的确是客观现实的必然要求

      怎么调控

      那么房价应该以什么样的方式进行调控呢笔者认为并不是动辄就通过行政方面的干预而在于真正意义上做到改变人口和城市集中化的规划问题要通过调控引导我国经济结构性改革和调整做到纲举目张避免头痛医头脚痛医脚

      具体建议如下

      一通过房市调控促进西部地区开发形成新的一波改革开放的红利房价楼市与人口流动和城市布局密切相关总体而言房价最高的几个城市也是人口规模和人口净流入最大的地?#20581;?018年末?#26412;?#24066;常住人口为2154万?#26412;?#27004;市均价为59868元/平方米;上海市常住人口为2415万其楼市均价为49446元/平方米;人口规模较小的呼和浩特房价均价只有9037元/平方米所以房价应该伴随着资源的再分配和人口的再调节得到调控当下应该通过包括楼市政策在内的各项政策引导鼓励人口西移促进西部地区人口增长从而通过人口分散的方式促使房价缓慢?#38470;担?#20063;带动西部地区经济发展形成新的人口红利政策红利改革红利和国内区域开放红利

      二增加投资渠道解决高房价问题由于投资渠道的匮乏以及通货膨?#22270;?#20854;预期等因素人们只能用杠杆去购房将钱?#24230;?#21040;房地产市场去对抗物价上?#29301;?#24182;实现资产的保值与增值通过让百姓拥有更多的投资渠道可以做到资金从房地产缓步分流的效果从而可以控制房价促进股市拉动消?#36873;?/p>

      总之要真正做到房价的合理调整应该是促进资源的再分配和人口的分散化以及拓展投资渠道并辅之以对炒房客的行政打击措施只有这样才可以做到房价的软着陆从而也能真正地解放中国家庭的经济负担

      作者陈九霖

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      文章出处百度知道日报http://www.56889801.com/daily

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